Un terrain de 1000 m² annoncé sur une petite annonce n’offre pas 1000 m² utilisables pour un projet. C’est l’écart le plus souvent sous-estimé avant un achat.
Ce qui grignote la surface annoncée
Le Plan Local d’Urbanisme impose généralement des reculs par rapport aux limites de propriété, à la voirie, parfois à un cours d’eau ou à une ligne électrique. Une servitude de passage peut aussi traverser une parcelle sans qu’on la voie sur une simple annonce.
L’emprise au sol maximale, une autre contrainte
Au-delà des reculs, le PLU fixe souvent une emprise au sol maximale autorisée, calculée par rapport à la surface totale du terrain. Un terrain constructible n’autorise donc pas d’y couvrir toute sa surface de bâti.
La vraie question à se poser
Ce n’est pas « combien de mètres carrés ce terrain fait-il », mais « combien de mètres carrés utiles reste-t-il une fois les contraintes retirées, et mon programme y tient-il ». Bâti, annexes, potager, verger, accès, circulation : tout doit trouver sa place dans cette surface réduite.
Un écart qui se voit en le posant sur le plan
La seule façon fiable de juger cet écart est de poser réellement son programme sur les contours exacts de la parcelle, reculs compris. C’est ce que permet Habitat Autonome en important les contours cadastraux réels du terrain.
Les règles de recul et d’emprise au sol varient par commune et par zone : seul le PLU en vigueur, consultable en mairie, fait foi.